Số 55/2012: BIDV đề xuất Chính phủ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường Bất động sản

Sáng ngày 18/12/2012, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đoàn công tác do Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng dẫn đầu cùng các Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh, đại diện các bộ ngành liên quan như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có buổi làm việc với Lãnh đạo Thành phố HCM về giải pháp tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản và xử lý nợ xấu.

Tại buổi làm việc, các đại biểu thống nhất nhận định vai trò quan trọng của thị trường bất động sản khi tạo ra hạ tầng kinh tế xã hội, tạo đầu ra cho nhiều ngành kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện đang đình trệ, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bất động sản nhà ở trầm lắng, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Cơ cấu hàng hoá bất động sản nhà ở vẫn còn mất cân đối, thiếu hàng hoá có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Việc phát triển nhà ở chưa quan tâm đúng mức đến nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân tạo lập nhà ở. Sự đóng băng của thị trường bất động sản dẫn đến sự sụt giảm đáng kể về sản lượng sản xuất và nhu cầu sử dụng các loại vật liệu xây dựng, tác động tiêu cực, làm chậm lại quá trình hồi phục và phát triển kinh tế.​

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản không chỉ xuất phát từ chính bản thân doanh nghiệpbất động sản mà còn bắt nguồn từ những bất cập về cơ chế chính sách. Theo đó, hệ thống quản lý giao dịch bất động sản lỏng lẻo dẫn tới hiện tượng đầu cơ, thổi phồng giá bán; Thời gian phê duyệt cấp phép xây dựng của cơ quan nhà nước còn kéo dài, quy trình và tiến độ xử lý cấp phép chưa được công khai minh bạch dẫn tới mất thời gian, phát sinh chi phí cho doanh nghiệp; Quá trình kiểm tra giám sát, thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư quá lỏng lẻo, dẫn tới cấp phép cả cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu đã dẫn đến nhiều dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ, phát sinh chi phí lãi vay lớn, làm cho giá thành sản phẩm cao, tồn đọng và lãng phí tài nguyên đất; Định hướng đầu tư vào thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nói chung, doanh nghiệp và hộ kinh doanh nói riêng không tốt, dẫn đến đầu tư theo phong trào, phân tán nguồn lực, tạo ra cầu ảo, đẩy giá lên.

Để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản, BIDV với tư cách là một tổ chức tín dụng lớn của Nhà nước đã chủ động nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy phát triển thị trường. Tham gia ý kiến tại buổi làm việc, Chủ tịch HĐQT BIDV đã đề xuất lên Chính phủ nhiều giải pháp thiết thực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay, cụ thể:

1. Nhóm giải pháp chung đối với quản lý nhà nước:

Để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cần quán triệt và triển khai các nội dung sau:

- Cần đưa các biện pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản vào Nghị quyết phát triển kinh tế xã hội năm 2013 nhằm tạo cơ sở để các bộ ban ngành, đơn vị phối hợp triển khai thực hiện.

- Chính phủ xem xét đưa ra Nghị quyết chung về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

- Chính phủ nghiên cứu xem xét sửa đổi Nghị định về việc quản lý thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian sớm nhất.

- Phải được xây dựng chiến lược chi tiết theo từng giai đoạn, tập trung đi vào chiều sâu hơn là triển khai đồng loạt trên diện rộng nhưng không đi đến kết quả cuối cùng. Cần xác định phân khúc thị trường đáp ứng theo nhu cầu của đông đảo người dân (thị trường căn hộ có giá trung bình trở xuống). Sau khi giải quyết xong phân khúc thị trường này mới tiếp tục xem xét tháo gỡ cho các phân khúc thị trường khác.

- Các giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường của Chính phủ cần được ban hành, triển khai ngay từ cuối năm 2012, qua đó định hướng và tạo tâm lý ổn định cho thị trường, nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu mua nhà.

- Cho phép các ngân hàng cơ cấu lại các khoản nợ đối với các chủ đầu tư dự án và được giữ nguyên nhóm nợ như trước khi thực hiện cơ cấu.

- Chính phủ xem xét chấp thuận việc thành lập Công ty tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia. Hoạt động của Công ty này sẽ góp phần tạo ra nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường, giải quyết lượng tồn kho bất động sản hiện nay, giải quyết nợ xấu cho các ngân hàng.

- Chính phủ giao các ngân hàng có dư nợ cho vay nhà ở lớn quản lý các nguồn vốn ODA dành cho mục đích phát triển nhà để tạo điều kiện hạ lãi suất cho vay.

- Yêu cầu các giao dịch bất động sản của các dự án phải được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Có chế tài mạnh (như xử phạt hành chính, không cấp chứng nhận sở hữu,…) để xử lý những giao dịch ngầm không qua sàn.

- Có biện pháp mạnh, quyết liệt đối với các chủ dự án khi triển khai không đúng tiến độ, không đảm bảo chất lượng, quy hoạch. Thực hiện thu hồi các dự án không tuân thủ đúng cam kết khi cấp phép đầu tư, yêu cầu dừng đầu tư các dự án mới chỉ thực hiện xong giải tỏa mặt bằng, yêu cầu các chủ dự án thực hiện các biện pháp hữu hiệu để tiết giảm chi phí, giảm giá bán.

- NHNN xây dựng chính sách tín dụng theo hướng không tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của toàn hệ thống, nhưng điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay với từng đối tượng.

- NHNN có các cơ chế, chính sách hợp lý khuyến khích các NHTM tăng trưởng tín dụng bán lẻ cho vay người mua nhà để ở: không tính trong dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản vì là người mua cuối cùng; có các cơ chế ưu đãi về nguồn vốn đối với dư nợ cho vay bán lẻ thế chấp nhà ở như tái chiết khấu với lãi suất ưu đãi, giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc tương ứng với số dư cho vay bán lẻ thế chấp nhà ở… để các NHTM có thể giảm lãi suất cho vay mua nhà; khuyến khích các NHTM tăng trưởng tín dụng cho vay cá nhân mua nhà.

2. Nhóm giải pháp kích cầu:

2.1. Đối với phân khúc nhà ở xã hội

- Đây cần được xem là nhóm ưu tiên hàng đầu và cấp thiết. Để thúc đẩy phân khúc thị trường này cần có cơ chế đồng bộ từ việc hỗ trợ nguồn vốn với chi phí ưu đãi đối với các chủ đầu tư thực hiện dự án và cả người mua nhà.

- Sửa đổi điều chỉnh văn bản luật hiện hành theo hướng tháo gỡ những khó khăn hiện nay (cho phép người mua nhà thế chấp nhà ở xã hội để vay vốn, rút ngắn thời gian cho phép chuyển nhượng, quy định rõ Chủ đầu tư được thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay để vay vốn triển khai dự án,…).

- Đề xuất Nhà nước có cơ chế hỗ trợ để người mua nhà ở xã hội chỉ phải trả mức lãi suất bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động của các tổ chức tín dụng (6-7%/năm) thông qua:

 + Bộ Tài chính có cơ chế cấp bù phần chênh lệch lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng khi thực hiện cho vay chương trình này thông qua giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm.

+ Ngân hàng Nhà nước cho vay tái cấp vốn với lãi suất ưu đãi (bằng 80% lãi suất cho vay người mua nhà) với thời gian tương ứng cho các Ngân hàng khi tham gia chương trình cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.

- Chính phủ xem xét, chỉ đạo và cho phép UBND các tỉnh/địa phương mua một phần sản phẩm đầu ra của dự án nhà ở xã hội, cho phép chủ dự án nộp tiền đất bằng các căn hộ đã đầu tư.

- Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các Ngân hàng thương mại phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi.

- Ngân hàng Nhà nước không tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp (bao gồm cả cho vay chủ đầu tư và người mua nhà) vào giới hạn cho vay bất động sản/lĩnh vực không khuyến khích và không áp dụng hệ số rủi ro 250% khi tính tỷ lệ an toàn vốn để các tổ chức tín dụng có thể mạnh dạn đẩy mạnh cho vay.

2.2. Đối với phân khúc nhà thương mại:

- Chính phủ cho phép chuyển đổi công năng một số dự án: chia nhỏ diện tích để giảm giá bán, chuyển đổi mục đích sang làm bệnh viện, trường học, tái định cư, nhà ở xã hội …

- Sửa đổi luật liên quan bất động sản: Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đấu thầu; cho phép chuyển nhượng một số dự án kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài với cơ chế quản lý, giám sát riêng để thu hút nguồn lực.

- Các chủ đầu tư cần phải cơ cấu lại các sản phẩm của mình cho phù hợp với nhu cầu người mua, đồng thời xây dựng lại niềm tin cho người mua bằng chất lượng và tiến độ xây dựng.

3. Nhóm giải pháp về thuế:

- Triển khai các giải pháp nhằm giảm chi phí tài chính cho chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thông qua các biện pháp như: giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp thấp cho các dự án nhà ở xã hội;…

- Cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm bất động sản, nộp tiền sử dụng đất bằng chính sản phẩm của dự án.

4. Nhóm giải pháp giải phóng hàng tồn kho:

- Đối với dự án dở dang sắp hoàn thành: tiếp tục hỗ trợ vốn để chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án, đưa sản phẩm vào tiêu thụ, tạo nguồn thu trả nợ ngân hàng.

- Đối với dự án đã hoàn thành: yêu cầu chủ đầu tư giảm giá bán, có giải pháp hỗ trợ đầu ra để giảm tồn đọng.

Nhằm hiện thực hóa những đề xuất trên, ngày 14/12/2012, tại Hà Nội, BIDV đã phối hợp với Bộ Xây dựng ký kết “Thỏa thuận phối hợp triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015”. Theo thỏa thuận được ký kết, trong giai đoạn 2013 - 2015, BIDV cam kết dành gói tín dụng trung dài hạn quy mô 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ triển khai các chương trình xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện tại, BIDV cũng đã và đang triển khai các chương trình phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng với định hướng không chỉ dừng lại ở việc hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư dự án mà còn tập trung hỗ trợ cả thị trường đầu ra với gói tín dụng dành cho người mua nhà như: Chương trình tín dụng 2.000 tỷ đồng dành cho các dự án nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp; Chương trình tín dụng 4.000 tỷ đồng dành cho cá nhân, hộ gia đình mua nhà; Tài trợ 03 dự án thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm của TP.HCM với tổng số tiền BIDV cam kết tài trợ là 6.806 tỷ đồng...

Với những đề xuất cùng các giải pháp thiết thực, BIDV mong muốn cùng các cơ quan chức năng Nhà nước, các Ngân hàng và toàn xã hội sát cánh, đồng hành, chia sẻ khó khăn với người dân nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đây cũng là hành động thiết thực để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội theo chỉ đạo của Chính phủ.